وبلاگ

هتل پیپ: در مورد یک برنامه بهبود ملک مناسب مذاکره کنید

16 دسامبر 2019

به عنوان یک سرمایه گذار ، مالک یا خریدار هتل ، باید همه چیز را در مورد نحوه عملکرد یک برنامه بهبود ملک (PIP) بدانید. بنابراین ، ما این مقاله وبلاگ را در مورد هتل PIP به شما پیشنهاد می کنیم ، با تعریف PIP Hotel. بعد از تعریف هتل PIP ، ما تفاوت بین PIP و هتل را روشن می کنیم.

در مرحله بعد شما یاد می گیرید که چگونه می توانید یک هتل "کامل" هتل و نحوه تأمین مالی پیپ را مذاکره کنید. سرانجام ، ما با توصیف چگونگی Assets America ® می توانند به آنها کمک کنیم و به برخی از سؤالات متداول درباره PIP پاسخ خواهیم داد.

رشد خط بالا برای هتل ها و مهمان نوازی

PIP در صنعت هتلداری چیست؟

در صنعت هتلداری ، یک هتل PIP به شما امکان می دهد ملک خود را مطابق با الزامات برند رعایت کنید. در اصل ، این یک برنامه بلند مدت برای به روزرسانی و بهبود هتل شما است تا تجربه ای را که انتظار می رود در اختیار مشتریان قرار دهد.

با داشتن یک پیپ خوب ، می توانید سهم بازار ، درآمدهای پیشینه ، شکست رقبا ، افزایش رضایت مشتری و سود ورم را افزایش دهید.

اگر صاحب یک هتل پرچم دار هستید ، احتمالاً قبلاً در هنگام مذاکره خرید با یک برنامه بهبود ملک موافقت کرده اید. مارک های هتل به طور حسادت از اعتبار خود برای ارزش ، لوکس ، پاکیزگی و خدمات محافظت می کنند.

آخرین چیزی که مدیران شرکت هتل می خواهند این است که یک خریدار جدید بتواند نام تجاری خود را فریب دهد. در عوض ، صاحبان و مدیران باید از استانداردهای برند احترام بگذارند یا با مجازات های قابل توجهی روبرو شوند.

عناصر یک برنامه بهبود ملک

روده های یک هتل PIP یک برنامه عملی برای بهبود گیاه فیزیکی هتل است. به عنوان مثال ، این می تواند شامل موارد زیر باشد.

• لوله کشی و سیستم های برقی
• سیستم های مکانیکی
• اتاق ها و راهروهای مهمان
• آسانسورها و راه پله ها
• اتاق های ملاقات
• مراکز تناسب اندام/استخرهای شنا
• سیستم های امنیتی ، ایمنی و ارتباطی
• امکانات غذا و نوشیدنی
• محوطه سازی
• روشنایی داخلی و بیرونی
• توقفگاه خودرو

بدیهی است که یک هتل باید در وضعیت پشیمانی قرار داشته باشد تا برای همه این عناصر به مخارج نیاز داشته باشد. با این حال ، خواص قدیمی که ممکن است از غفلت غافلگیر شوند. از دیدگاه برند ، هزینه های شما برای یک برنامه بهبود ملک ارزش دارایی هتل را افزایش می دهد.

PIP شما با کارآمدتر کردن ملک خود ، باید سود عملیاتی شما را افزایش دهد. با جذابیت بیشتر آن ، می توانید معیارهای مهم را در مورد نرخ و اشغال بهبود بخشید. یک پیپ خوب یک برد برنده است!

چگونه دارایی های آمریکا ® می تواند کمک کند

هنگامی که به دنبال تأمین مالی هتل هستید که با حداقل مبلغ 20 میلیون دلار وام شروع می شود ، Assets America ® آماده است تا تمام نیازهای شما را برآورده کند. شبکه ما از وام دهندگان خصوصی ، بانک و منابع مالی می توانند با شرایط مقرون به صرفه ، وام های رقابتی و ساختمانی را به شما ارائه دهند. لطفاً امروز برای یک مشاوره محرمانه و بدون تعهد با ما تماس بگیرید. ما اطمینان داریم که تجربه و تخصص ما شما را متقاعد می کند. امروز با شماره 206-622-3000 با ما تماس بگیرید یا فرم زیر را به سادگی پر کنید و ما به سرعت پاسخ خواهیم داد!

برای تأمین اعتبار اقدام کنید

PIP در مقابل ویژگی های هتل

این همیشه جذابیت هتل برای سود چربی جذاب است. با این حال ، شما و سرمایه گذاران خود ممکن است بیشتر به درآمد بلند مدت علاقه داشته باشید تا سود سریع سرمایه. چگونه یک عامل PIP در تصمیم گیری در مورد پیپ یا تلنگر می شود؟

خوب ، یک پیپ گران قیمت که به عمق جیب های مالک می رسد ممکن است به جای آن انگیزه سریع را ایجاد کند. از طرف دیگر ، یک مالک می تواند تصمیم بگیرد که یک ملک را برای صرفه جویی در پول در پیپ ، از بین ببرد.

براساس مجله Lodging ، هتلداران حدود 8 ٪ از درآمد PIP را سرفه می کنند. بر این اساس ، یک مالک باید تصمیم بگیرد که آیا هتل تحت پرچم فعلی خود ارزش آن پول را دارد یا خیر.

به عنوان مثال ، آیا استانداردهای PIP برای بازار هتل معقول هستند؟یا آیا آنها جلوه های غافلگیرانه یک هیئت مدیره شرکت خارج از لمس هستند؟شما علی رغم ادعاهای یک پیپ متورم ، یک هتل اقتصادی برای اختراع مجدد آن را به عنوان یک هتل لوکس خریداری نکردید.

س questions الاتی برای پرسیدن

برای به دست آوردن یاتاقان های خود ، باید به بررسی و بازخورد مشتری خود نگاه کنید. سوالات زیر را از خود بپرسید:

• آیا PIP مشکلات واقعی را برطرف می کند؟
• آیا در نهایت برای رفع مشکلات غیر موجود ، مبلغ زیادی را برای PIP صرف می کنید؟
• آیا بازار محلی شما آنقدر با رقبا اشباع شده است که PIP برای بهبود سهم بازار شما کمی انجام خواهد داد؟
• آیا جریان نقدی هتل هزینه PIP را پرداخت می کند؟
• آیا برای نوسازی اموال خود باید با سیاستمداران براق و اتحادیه های فاسد مقابله کنید؟
• آیا افراد مناسبی برای اجرای یک پیپ جاه طلب در دسترس دارید؟اگر نه ، آیا می توانید آنها را بدست آورید؟
• آیا محله شما در صعود است یا در پاییز رایگان است؟آیا جمعیت پایدار است یا پویا؟
• آیا بزرگراه یا فرودگاه جدید ارزش ملک شما را تغییر خواهد داد؟

همانطور که مشاهده می کنید ، قبل از تعهد به پیپ ، باید چیزهای زیادی را در نظر بگیرید. شاید بهتر باشد که ملک را بپیچید و هتل دیگری را در یک مکان متفاوت خریداری کنید.

نحوه مذاکره در مورد یک هتل کامل PIP

فرنچایزر شما از شما می خواهد که برای PIP خود هزینه زیادی کنید. این قابل انتظار است. به هر حال، به آنها کمک می کند تا با استفاده از پول شما، تصویر برند خود را برجسته کنند. ما به شما پیشنهاد می کنیم پنج مرحله زیر را با هم مذاکره کنید.

1. بررسی حرفه ای

با کمک متخصصانی که می توانند هزینه های PIP را کمیت کنند، یک بررسی کامل انجام دهید. البته، شما می خواهید هزینه بدترین سناریو را بدانید.

به عنوان مثال، فرض کنید PIP شما را ملزم به تعویض تهویه مطبوع ترمینال بسته بندی شده اتاق (PTAC) قدیمی تر از پنج سال می کند. شما باید دارایی خود را بررسی کنید تا ببینید چه تعداد PTAC بیش از پنج سال قدمت دارند و وضعیت فعلی آنها را تعیین کنید.

اگر کمی بزرگتر از پنج سال هستند، اما در شرایط خوبی هستند، می توانید استدلال کنید که حداقل برای مدتی نیازی به تعویض ندارند. دستیار حرفه ای شما می تواند این موضوع را مطرح کند که این یک مسئله قضاوتی است. شما می توانید همین تاکتیک را برای همه موارد مرتبط در PIP اعمال کنید.

2. موارد ذهنی را شناسایی کنید

PIP ممکن است موارد ذهنی زیادی داشته باشد، مانند مواد سطحی و پرداخت. با این حال، ممکن است واحدهایی با سطوح با کیفیت عالی داشته باشید که با مشخصات PIP مغایرت دارند.

این موارد ذهنی را قیمت گذاری کنید و از حفظ آنها بر اساس مهندسی ارزش حمایت کنید. استدلال کنید که مهمانان به تفاوت بین آیتم های فعلی و پیشنهادی اهمیت نمی دهند یا متوجه تفاوت آن نمی شوند. با مذاکره با این موارد می توانید هزاران دلار پس انداز کنید.

3. موارد نگهداری طولانی مدت را حذف کنید

PIP نباید شامل موارد نگهداری طولانی مدت مانند سقف یا بخاری های آب گرم باشد. بدیهی است که در نهایت باید این موارد را جایگزین کنید، اما ممکن است نیاز فوری یا حتی فوری نباشد. بنابراین، استدلال کنید که این موارد را از بودجه های سرمایه ای آینده تامین می کنید و نباید در PIP ظاهر شوند.

4. هوشمندانه کار را برنامه ریزی کنید

PIP چندین سال کار را پوشش می دهد. مشکل این است که شما نمی خواهید مهمانان را بیش از یک بار ناراحت کنید. برای مثال، ممکن است کالاهای نرم اتاق مهمان را در سال اول و مبلمان را در سال دوم جایگزین کنید. این اختلالی را که میهمانان تجربه خواهند کرد که ممکن است به نرخ اشغال شما آسیب بزند، افزایش می دهد.

درعوض، تمام بازسازی های اتاق مهمان را در سال اول بررسی کنید و کارهای دیگر را در سال های بعد برنامه ریزی کنید. ممکن است بتوانید این بازسازی ها را از مهمانان خود جدا کنید و اختلال را به حداقل برسانید. برای اطلاعات بیشتر، از راهنمای وام FF& E ما دیدن کنید.

5. تیم ساخت و ساز خود را انتخاب کنید

لزوماً با توصیه های PIP در مورد شرکت ساخت و ساز برای استفاده موافق نیستید. PIP ممکن است یک پیمانکار کم توپ را برای جابجایی حق رای دادن توصیه کند ، اما این می تواند در طولانی مدت هزینه بیشتری داشته باشد. ارزان ترین پیمانکار ممکن است کمترین هزینه را در هنگام هزینه های اشتباه و کار دوباره انجام دهد. برای قیمت گذاری پایین توپ که معلوم است معامله بدی نیست ، سقوط نکنید.

اجرای کامل پیپ

خوب ، شما برای مذاکره در مورد یک پیپ کامل ، پیشنهاداتی کسب کرده اید. حتی اگر پیپ کامل نباشد ، ممکن است برای شما مناسب باشد. در هر صورت ، یک برنامه بهبود ملک فقط به اندازه اجرای آن خوب است. این مراحل را برای آماده سازی برای اجرای PIP در نظر بگیرید:

1. احمق ها عجله می کنند

یک سال بین مذاکره و اجرای پیپ به خود اختصاص دهید. به عنوان یک مالک جدید ، شما قبل از انجام مبالغ عظیمی برای برنامه های نوسازی ، به چاشنی نیاز دارید. PIP ممکن است حاوی فرضیاتی باشد که منعکس کننده واقعیت های منحصر به فرد با هتل شما نیست.

2. تیم مناسب را جمع کنید

بدون تجربه لازم از به اصطلاح "متخصصان" استفاده نکنید. شما تیمی می خواهید که دیدگاه شما را برای هتل انجام دهد ، در هر مرحله از راه با شما مبارزه کند. به یاد داشته باشید ، یک پیپ یک تنگه نیست - می توانید تصمیمات مهم طراحی و اجرای را بگیرید. از سال آماده سازی خود برای جذب تیم مناسب برای کار استفاده کنید.

3. از اشخاص ثالث استفاده کنید

در نظر بگیرید که تیم خود را با کمک شخص ثالث تکمیل کنید. تهیه یک متخصص برای مدت کوتاهی از استخدام یک کارمند دائمی بسیار ارزان تر است. با پیمانکاری با اشخاص ثالث ، در صورت عدم موفقیت در قراردادهای خود ، می توانید آنها را پاسخگو باشید. همچنین اگر از نتایج کاملاً راضی نیستید ، ممکن است بتوانید از پرداخت هزینه ها استفاده کنید.

4- جدول زمانی خود را تعیین کنید

پس از انجام جزئیات برنامه ، جدول زمانی خود را برای اجرای تنظیم کنید. شامل بندهای مجازات برای پیمانکارانی که به موقع تمام نمی شوند. با این حال ، از پاداش دادن به پیمانکاران برای زودتر شدن خودداری کنید ، زیرا این امر باعث می شود کار با عجله و عجله انجام شود. قرارداد شما باید پرخاشگر باشد به طوری که پیمانکاران شما - نه شما - برای تأخیر پرداخت می کنند.

5- نوسازی در خارج از فصل

با فرض اینکه هتل شما جلوه های فصلی را تجربه می کند ، برای نوسازی های سالانه خود برنامه ریزی کنید تا همزمان با فصل پایین باشد. این کمترین تأثیر را در درآمد سالانه شما خواهد گذاشت.

پیپ به عنوان سلاح شرکتی

برخی از شرکت های هتل (ما آنها را نام نخواهیم برد) پیپ های تنبیهی را به حق رای دادن وارد می کنند. چرا؟برای مجبور کردن آنها از کار و ایجاد فضای برای گسترش شرکت ها.

این استراتژی در هیئت شرکت هتل آغاز می شود. کارگردانان PIP های گران قیمت را ترسیم می کنند و می توانند بازارهای هدف را برای مارک های خود تغییر دهند. با قیمت گران ، منظور ما 15 ٪ از درآمدهای سالانه است.

کلیه حق رای دادن ها باید پیپ های جدید یا خاتمه چهره را از این برند پیاده سازی کنند. شرکت سپس می تواند بی رحمانه PIP ها و مجازات های دقیق یا اخراج را برای حتی شکست های جزئی در انجام آن اجرا کند.

این استراتژی به خواص قدیمی تر (بیش از 10 سال) سخت ترین برخوردار است ، زیرا آنها بالاترین هزینه PIP را خواهند داشت. به طور طبیعی ، نتیجه این است که ممکن است خواص فرنچایز قدیمی تر برای خنثی کردن یا Reflag انتخاب کنند. واضح است که این یک شرکت برای ایجاد یک ملک جدید در محل است.

بدیهی است ، حوزه حفاظت از توافق نامه حق رای دادن در صورت باقی ماندن دارایی قدیمی ، این خصوصیات جدید را ممنوع می کند. نکته آخر این است که پیپ های تنبیهی به یک حق رای دادن اجازه می دهد تا یک منطقه را مجدداً اعزام کند. آیا ما آن را "پاکسازی حق رای دادن" می نامیم؟

تأمین مالی برنامه بهبود ملک

هنگام تهیه بودجه برای PIP خود ، باید پیشنهادات وام دهندگان رقیب ، از جمله حق رای دادن را ارزیابی کنید. برخی از حق رای دهندگان ممکن است تأمین مالی ارائه ندهند ، یا ممکن است بهترین معامله را ارائه ندهند. شما باید گزینه های تأمین مالی را در طول پارامترهای زیر ارزیابی کنید:

• حداکثر مقدار وام
• نرخ بهره ثابت یا حداکثر نرخ بهره شناور
• نسبت وام به ارزش
• پرداخت نیاز
• دوره وام
• استهلاک در مقابل پرداخت بالون
• مجازاتهای پیش پرداخت

بسته بندی بودجه می تواند از یک وام دهنده به دیگری متفاوت باشد. ممکن است به وام خرید و وام ساختمانی نیاز داشته باشید. چگونه این هماهنگ می شوند؟آیا از وام های ساختمانی فقط بهره استفاده می کنید که با تأمین مالی بلند مدت جایگزین می شوید؟اقساط وام ساختار وام دهنده چگونه خواهد بود؟مهمترین نکته انتخاب وام دهنده ای است که سودمندترین معامله را برای شما فراهم می کند.

سؤالات متداول هتل

"پیپ طراحی هتل" به چه معنی است؟

این بخشی از هتل پیپ است که با ویژگی های طراحی هتل سروکار دارد. صریحاً ، این جنبه های قابل مشاهده در طراحی داخلی و بیرونی است که بر ادراک میهمانان تأثیر می گذارد. بخش های دیگر PIP با جنبه های فنی و مهندسی که بر نگاه هتل تأثیر نمی گذارد ، سروکار ندارد.

هزینه PIP بیش از 10 سال هزینه هتل دارد؟

ممکن است یک لوله هتل بیش از 10 سال تمدید نشود. اما مدت زمان آن ، هزینه معقول 7. 5 ٪ تا 8 ٪ از درآمد است. تخصیص هزینه ممکن است در جلو باشد ، بنابراین شما باید این هزینه ها را طی یک دوره 10 ساله متوسط کنید.

"لیست پیپ" برای هتل ها به چه معنی است؟

این لیست شامل موارد PIP است که باید به آنها بپردازید. شما در مورد لیست نهایی مذاکره می کنید تا بتوانید با حداقل هزینه الزامات را برآورده کنید. برای کمک به ورود به لیست نهایی باید از کمک های حرفه ای استفاده کنید.

منابع مفید

• اول ، هتل News اکنون قطعه ای را به نام آماده سازی برای معامله در دوره جدیدی از PIP های هتل تولید کرده است.
• علاوه بر این ، مقاله ای در مورد تأثیر فعلی نیازهای PIP هتل برند بر فروش از مهمان نوازی وجود دارد.
• سرانجام ، Research America Hotels CBRE دارای قطب اطلاعات مربوط به بازار مهمان نوازی است که به طور کلی و برنامه های بهبود ملک به طور خاص مربوط به صنعت هتلداری است.

مقالات مرتبط

• راهنمای نهایی وام های هتل
• داغ برای داشتن هتل - 12 نکته برای موفقیت انفجاری
• زندگی یک صاحب هتل: مسئولیت ها
• حقوق صاحب هتل - هر آنچه شما باید بدانید
• شرکت های برتر مدیریت هتل: رتبه بندی + نحوه انتخاب

پستهای اخیر

• لیزینگ تجهیزات تجاری - راهنما + تأمین اعتبار از 10 میلیون دلار 26 سپتامبر 2020
• تأمین اعتبار تجهیزات صنعتی - راهنمای + لیزینگ از 10 میلیون دلار 18 سپتامبر 2020
• تأمین مالی تجهیزات ساختمانی سنگین - اجاره از 10 میلیون دلار در 14 سپتامبر 2020
• مناطق فرصت - راهنمای نهایی سرمایه گذار (2020) 2 سپتامبر 2020
• ارزیابی هواپیما راهنمای نهایی (هزینه ، شرکت ها ، مشاوره) 10 اوت 2020
• 5 بهترین آپارتمان REITS + بررسی های جامع (2020) 8 اوت 2020
• سرمایه گذاری چند خانواده - 50 نکته تخصصی ، ترفندها و هک 28 ژوئیه 2020
• نحوه یافتن خصوصیات چند خانواده - راهنمای نهایی 2020 6 ژوئیه 2020
• صنعت چند خانواده - گزارش بازار 2020 (روند ، چشم انداز ، اخبار) 28 ژوئن 2020
• FHA چند خانواده-راهنمای تأمین مالی گام به گام 20 ژوئن 2020