10 منبع برتر ریسک در معاملات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

در این مقاله ، CrowdStreet شما را از طریق ده منبع رایج ریسک موجود در فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری طی می کند.

یان فرمل 16 مه 2016 · 7 دقیقه بخوانید

خطر در هنگام ارائه پیشنهادات املاک و مستغلات ، فیل در اتاق است. بحث باز آن اغلب در ابتدای یک فرصت سرمایه گذاری پیشنهادی دامن زده می شود و در برخی موارد ، بسیار دست کم گرفته می شود. در حالی که از ریسک سرمایه گذاری ایده آل است ، مگر اینکه سرمایه گذاران بخواهند به سادگی خزانه داری را نگه دارند (که به طور کلی از آن به عنوان "نرخ بازده بدون ریسک" یاد می شود) ، واقعیت این است که ریسک بخشی طبیعی از هر سرمایه گذاری است و املاک و مستغلات تجاری خیر نیستاستثنا.

بنابراین ، به جای اینکه وانمود کنیم که هر سرمایه گذاری معافیت "معامله خوب" را تجربه خواهد کرد ، با تشخیص اینکه خطرات وجود دارد ، با این مسئله روبرو می شود ، با این مسئله که این ریسک ها چقدر بزرگ هستند و تعیین می کنید که آیا شما به عنوان یک سرمایه گذار چقدر بزرگ هستند ، مقابله می کنید. برای فرض این سطح از خطر به اندازه کافی جبران می شوند. اولین قدم درک انواع مختلف خطرات است که می تواند بر روی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیر منفی بگذارد. در سطح کلان ، تعدادی از رویدادهای گسترده ژئوپلیتیکی و اقتصادی وجود دارد که می تواند یک سرمایه گذاری بالقوه را از بین ببرد. از آنجا که سرمایه گذاران هیچ کنترلی بر چنین رویدادهایی ندارند و پیش بینی آنها تقریبا غیرممکن است ، در عوض ، این مقاله بر روی ده ریسک سطح خرد یا "معامله" برتر که راحت تر در مقایسه با گزینه های سرمایه گذاری رقابتی مقایسه می شوند ، تمرکز می کنند.

هنگام ارزیابی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، مهم است که ده عنصر زیر را در نظر بگیرید:

خطرات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

ریسک حامی: تجربه و توانایی توسعه دهنده ، اپراتور یا وام دهنده می تواند تأثیر اساسی در این باشد که آیا این اسپانسر می تواند در یک برنامه تجاری اجرا کند و نتایج هدفمند را به ذینفعان ارائه دهد. در ریسک اسپانسر ، دو زیر مجموعه اصلی وجود دارد:

1. ریسک مدیریت دارایی: مدیر دارایی برای اجرای برنامه تجاری در سطح استراتژیک متهم است. تخصص و توجه و توجه به دارایی به دارایی در ترجمه یک برنامه تجاری به یک نتیجه موفق مهم است.
2. ریسک مدیریت دارایی: دارایی هایی که به خدمات مشتری فردی به عنوان بخش مهمی از اجرای طرح تجاری نیاز دارند (مانند چند خانواده، مسکن سالمندان، مهمان نوازی و انبارداری) به شدت به مدیریت دارایی وابسته هستند. در این سناریوها، مدیریت دارایی برجسته بسیار مهم است زیرا عملیات روزانه در محل دارایی تأثیر مستقیمی بر عملکرد آن خواهد داشت.

خطرات بدهی: قراردادن بدهی روی یک پروژه یک روش معمول است، اما بدهی بیش از حد بر روی آن یا سررسید آن در زمان نامناسب می تواند آن را به خطر بیاندازد، به ویژه در صورت رکود بازار (ریسک بازار را در زیر ببینید). خطرات بدهی می تواند منجر به سلب مالکیت شود. سلب مالکیت به خودی خود یک ریسک نیست، بلکه نتیجه ناگوار خطرات ناشی از اهرم بیش از حد، سررسید بدهی یا ترکیبی از هر دو است.

1. اهرم بیش از حد: اگر ملکی مستاجران زیادی را از دست بدهد، درآمد خالص عملیاتی آن به حدی کاهش می یابد که نسبت خدمات پوشش بدهی آن به زیر 1. 0 می رسد، که اکنون دارایی را در معرض خطر عدم پرداخت وام مسکن قرار می دهد. اهرم محتاطانه بر روی یک دارایی بسته به استراتژی دارایی می تواند از 0% تا 80% متغیر باشد (نگاه کنید به: استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات: چهار دسته ریسک و پاداش). اگر دارایی بیش از 80 درصد ارزش اهرمی داشته باشد، باید توجیه قانع کننده ای برای استفاده از این مقدار اهرم داشته باشد. در غیر این صورت، ممکن است بیش از حد اهرم شود.
2. ریسک سررسید بدهی: اگر بدهی ملکی در یک بازار نزولی سررسید شود (ریسک بازار را در زیر ببینید) یا در زمانی که درآمد خالص عملیاتی آن به خطر افتاد، همانطور که در بالا ذکر شد، ممکن است پروژه نتواند وام جدیدی به همان میزان دریافت کند. بدهی معوقهاگر سرمایه گذاران نتوانند سرمایه اضافی لازم برای تامین مالی مجدد پروژه را تزریق کنند، اکنون دارایی در معرض خطر نکول وام مسکن قرار دارد. سررسید بدهی یکی از مقصران اصلی از بین رفتن پروژه ها در طول بحران مالی بود.

ریسک نرخ درپوش: از بین تمام فرضیات مالی در یک فرم حرفه ای ، ریسک نرخ کلاه شدیدترین است زیرا تأثیر چشمگیری بر ارزش خروج دارایی دارد و به همین دلیل در این لیست گنجانده شده است. همانطور که در مقاله خود نشان داده ام ، نرخ کلاه را در کلاس های مختلف در محدوده حرکت می کند و در محدوده های خاص است و در معرض عرضه و تقاضا برای آن کلاس دارایی خاص قرار دارد. یک حرکت کوچک در درصد نرخ کلاه می تواند تأثیر قابل توجهی بر ارزش باقیمانده دارایی و به نوبه خود سودآوری (یا ضرر) در یک معامله خاص داشته باشد. هنگام تجزیه و تحلیل یک فرصت سرمایه گذاری ، به نرخ ورود و خروج درپوش توجه کنید و از خود بپرسید 1) نرخ کلاه ورودی برای این دارایی در مقایسه با مجموعه رقابتی خود جذاب است و 2) فرض شده است که نرخ کلاه خروجی فرض شده نسبت به هلدینگ مقرر قابل دفاع است. دوره زمانی؟

ریسک مستاجر: دو زیر مجموعه اصلی خطر مستاجر وجود دارد.

1. کیفیت رول اجاره: این معمولاً به اعتبار ، ثبات و تعداد مستاجران اشاره دارد. آیا مستاجران یک ملک خاص قدرت خود را دارند ، یا می تواند مستاجر (های) از تجارت خارج شود ، ورشکستگی یا پیش فرض در اجاره آن را انجام دهد؟به طور کلی ، مستاجران بزرگ ملی مانند Google یا Amazon در مقایسه با استارت آپ های مادر و پاپ بسیار مطلوب و خطرناک تر مشاهده می شوند. یکی دیگر از عناصر خطر مستاجر ، مستاجر مجرد در مقابل سناریوهای چند مستاجر است. مستاجران مجرد می توانند در طول مدت اجاره نامه از زمان املاک شما عالی باشند ، با تعریف 100 ٪ اجاره داده می شود اما اگر به طور پیش فرض یا در هنگام انقضا خالی شوند ، املاک شما اکنون 100 ٪ خالی است. در مقابل ، ساختمانهای چند مستاجر به ندرت 100 ٪ اجاره داده می شوند یا 100 ٪ خالی هستند. با ایجاد یک مخلوط متنوع مستاجر که در آن هیچ مستاجر مجرد بیش از 20 ٪ از کل منطقه قابل استفاده در یک ساختمان و انقضاء اجاره ای مبهم را اشغال نمی کند ، می توانید خطر اشغال را کاهش داده و به اطمینان از اینکه ساختمان شما در همه زمان ها اشغال شده است ، صرف نظر از آنچه اتفاق می افتد ، بدون توجه به آنچه اتفاق می افتد ادامه می یابدهر مستاجر واحد
2. Rollover Risk: این به اصطلاح باقی مانده در اجاره نامه در یک ملک اشاره دارد و هم بر خصوصیات مستاجر و هم چند مستاجر تأثیر می گذارد. از نظر منطقی ، مدت بیشتری بهتر است اما این جنبه اجاره نامه اغلب به دارایی ها قیمت می شود ، بنابراین به راحتی به دنبال اجاره طولانی ترین مدت زمانی نیست که بتوانید پیدا کنید. علاوه بر این ، دستیابی به یک ملک با مستاجر در اجاره بلند مدت که در آن زمان پیش فرض ها بدترین سناریو است. شما به احتمال زیاد برای ارزش آن اجاره نامه حق بیمه پرداخت کرده اید ، که اکنون ارزش دارایی را کاهش می دهد. به عنوان بخشی از کسب ، یک اسپانسر معتبر در تلاش برای معلولیت این احتمال که هر مستاجر در اجاره موجود خود انجام می دهد و پس از انقضا ، با مستاجران مصاحبه می کند ، مصاحبه می کند.

اپراتورهایی که در تجزیه و تحلیل کیفیت رول اجاره مستاجر و ارزیابی ریسک رولور می توانند ارزش دارایی را ایجاد کنند.

1. خطر لیزینگ: در دارایی که جای خالی فعلی وجود دارد که اسپانسر انتظار دارد با گذشت زمان اجاره نامه را اجاره کند ، این خطر وجود دارد که اجاره نامه ممکن است رخ ندهد یا ممکن است با سرعت کندتر از آنچه اسپانسر پیش بینی می کند رخ دهد. حامیان خوب با بودجه بندی مقادیر مناسب زمان و منابع (پولی و انسانی) در یک فرم حرفه ای هنگام فکر کردن در مورد سناریوهای اجاره نامه ، ریسک اجاره را کاهش می دهند.
2. ریسک دارایی فیزیکی: این پتانسیل وجود دارد که ممکن است هزینه های غیر منتظره به دلیل شرایط خود ملک بوجود بیاید. دارایی های پیری تمایل به خطر بیشتری برای مشکلات پیش بینی نشده برای سطح دارند ، مانند تعویض های گران قیمت یا خرابی تجهیزات. حامیان مالی می توانند از طریق گزارش های حرفه ای شخص ثالث که جنبه های فیزیکی یک دارایی را بررسی می کنند ، خطر دارایی فیزیکی را کاهش دهند و هزینه های غیر طبیعی را برجسته کنند. حامیان خوب سپس از این گزارش ها برای کاهش بیشتر ریسک از طریق مذاکره مجدد قیمت یا شرایط با فروشندگان استفاده می کنند.
3. ریسک حق (فقط توسعه جدید): تحولات جدید باید برای دستیابی به تصویب شهرداری برای ساخت پروژه ، یک فرآیند طولانی و غالباً پیچیده را طی کند. به این روند به عنوان فرایند حق گفته می شود و قبل از دریافت مجوزهای ساخت و ساز ، کلیه توسعه های جدید دارای خطر حق هستند. از آنجا که این فرآیند مفصل است و شامل بسیاری از ویژگی های منحصر به فرد است ، ما مقاله ای را به بحث آن اختصاص داده ایم: "روند توسعه املاک و مستغلات: درک خطرات و نقاط عطف".
4. ریسک ساخت و ساز: هر زمان که یک پروژه مستلزم ساخت و سازهای قابل توجهی باشد (توسعه جدید یا توسعه مجدد دارایی موجود) خطراتی وجود دارد که پروژه ساخت و ساز ممکن است بیش از حد هزینه ها را متحمل شود ، بیش از آنچه پیش بینی شده است (ایجاد خطر لیزینگ همانطور که در بالا ذکر شد) یا در معرض خطر ناشناخته است. نقص در دارایی فیزیکی (ریسک دارایی فیزیکی را در بالا مشاهده کنید). هنگامی که به دنبال سرمایه گذاری در یک پروژه با ساخت و سازهای قابل توجه است ، بسیار مهم است که اسپانسر در مدیریت پروژه های ساختمانی تجربه داشته باشد.
5. ریسک بازار: املاک و مستغلات به طور کلی به دلیل چرخه بازار بالا و پایین شناخته شده است. بازارهای خوب با مشاغل قوی و رشد اجاره پایدار مشخص می شوند در حالی که رکودها اغلب منجر به مشاغل پایین تر و اجاره مسطح یا حتی تخفیف می شوند. عوامل خطر بی شمار در بازار وجود دارد که می تواند باعث عدم تعادل در عرضه و تقاضا برای فضا شود ، مانند افزایش توسعه جدید یا کاهش تقاضا از اقتصاد کند.
6. خطر جغرافیایی: خواص بر اساس منطقه ، ایالت ، شهر یا حتی یک محله خاص به شدت تحت تأثیر موقعیت مکانی آنها قرار می گیرند. رشد شغلی ، جمعیت و جمعیتی برخی از عناصر اصلی آن معادله هستند. بازارهای اولیه مانند نیویورک ، سانفرانسیسکو ، L. A. یا شیکاگو دارای اقتصادهای بزرگتر ، متنوع تر و پایگاه جمعیتی بزرگتر برای عایق کاری آن از رکود بازار هستند. در مقابل ، بازارهای ثانویه به عنوان بازارهای خطرناک و سوم به عنوان ریسک پذیر تلقی می شوند ، زیرا آنها مستعد ابتلا به شیرجه در اقتصاد هستند و استخرهای کم عمق خریداران دارند. در حالی که بازارهای اصلی برای بهره مندی از بیشترین میزان فعالیت معاملات ، نیز ضروری است که از این عامل در دارایی گران قیمت بمانید. به عنوان مثال ، پس از یک اجرای شگفت انگیز در پنج سال گذشته ، دارایی های Core در سانفرانسیسکو در حال حاضر در مورد مکالمه بیش از حد مکان مورد بحث قرار می گیرند.

با توجه به بحث در مورد خطرات خلاصه شده در بالا ، درک این مسئله آسانتر می شود که چگونه دو سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که هر دو بازده هدفمند یکسان را ارائه می دهند ، ممکن است پروفایل های خطرناک متفاوت داشته باشند. از این نظر ، برای سرمایه گذار مهم است که لایه های مختلف ریسک را برای تعیین بازده برتر تنظیم شده از ریسک ، بازگرداند ، که این روش دیگری برای پرسیدن این است که کدام معامله فرصتی برای کسب بیشترین بازده برای کمترین میزان ریسک شده است. بشر

نکته آخر این است که خطر ذهنی است. دو سرمایه گذار مختلف ممکن است دیدگاه های کاملاً متفاوتی از خطرات داشته باشند که می توانند به بازده های مختلف تنظیم شده در معرض خطر تبدیل شوند. به عنوان مثال ، در گروه ریسک مستاجر ، یک سرمایه گذار ممکن است به نفع یقین مرتبط با یک مستاجر واحد استدلال کند در حالی که یک سرمایه گذار دیگر ممکن است به نفع یک دارایی چند مستاجر استدلال کند ، در صورتی که این مستاجر خطر عظیم جای خالی مطلق را داشته باشد. خالی - هر دو درست هستند.

سرمایه گذاران باید قضاوت خود را از آنچه در نظر گرفته می شود در مورد ریسک مبتنی بر ریسک فراخوانی کنند. هنگامی که تعیین سطح ریسک در یک فرصت سرمایه گذاری مشخص شود ، سرمایه گذار اکنون می تواند با ارزیابی منطقی از این معامله اقدام کند ، که در صورتی که این ریسک ها در دوره برگزاری از خود بهره مند شوند ، به خوبی در خدمت سرمایه گذار و اسپانسر نیز خواهد بود.< Pan> یک نکته آخر این است که خطر ذهنی است. دو سرمایه گذار مختلف ممکن است دیدگاه های کاملاً متفاوتی از خطرات داشته باشند که می توانند به بازده های مختلف تنظیم شده در معرض خطر تبدیل شوند. به عنوان مثال ، در گروه ریسک مستاجر ، یک سرمایه گذار ممکن است به نفع یقین مرتبط با یک مستاجر واحد استدلال کند در حالی که یک سرمایه گذار دیگر ممکن است به نفع یک دارایی چند مستاجر استدلال کند ، در صورتی که این مستاجر خطر عظیم جای خالی مطلق را داشته باشد. خالی - هر دو درست هستند.