5 راه برای ارزش گذاری یک ملک اجاره املاک و مستغلات

استفان آبراهام مدیر بازاریابی و برنده جوایز مشارکت چند فروشنده است. وی 18+ سال تجربه به عنوان معامله گر سهام دارد.

چارلز یک متخصص و مربی بازار سرمایه در سطح ملی با بیش از 30 سال تجربه در زمینه توسعه برنامه های آموزشی عمیق برای رشد متخصصان مالی است. چارلز در تعدادی از موسسات از جمله گلدمن ساکس ، مورگان استنلی ، اجتماعی ژنرال و بسیاری دیگر تدریس کرده است.

ویکی ولاسکز یک محقق و نویسنده است که سازمان های مختلف جامعه و غیرانتفاعی را مدیریت ، هماهنگ و کارگردانی کرده است. وی تحقیقات عمیق در مورد مسائل اجتماعی و اقتصادی انجام داده است و همچنین مواد آموزشی را برای منطقه بزرگ ریچموند تجدید نظر و ویرایش کرده است.

چندین سؤال وجود دارد که سرمایه گذاران باید از خودشان بپرسند که در مورد سرمایه گذاری پول سخت درآمدهای خود هستند. سرمایه گذاری چقدر باز می گردد؟هزینه آن چیست؟اما مهمتر از همه ، سرمایه گذاران باید نگران ارزش آن باشند. این امر به ویژه هنگامی که خرید یک ملک سرمایه گذاری را در نظر بگیرید صادق است.

درآمد حاصل از دارایی مربوط به سرمایه گذاری در سطح تاریخی است. اجاره بها منبع فزاینده ای از درآمد ارائه می دهد و این یک روش ثابت برای کسب درآمد است. اما قبل از ورود به بازی اجاره املاک و مستغلات ، چگونه می توان ارزیابی را انجام داد؟

در ادامه بخوانید تا برخی از متداول ترین روش ها برای ارزش گذاری املاک اجاره سطح بالا را پیدا کنید.

غذای اصلی

• تعیین هزینه و بازده یک ملک سرمایه گذاری به همان اندازه مهم است که ارزش آن را مشخص می کند.
• سرمایه گذاران می توانند از رویکرد مقایسه فروش ، مدل قیمت گذاری دارایی سرمایه ، رویکرد درآمد و رویکرد هزینه برای تعیین ارزش املاک استفاده کنند.
• یک راه حل یک اندازه مناسب وجود ندارد ، بنابراین ممکن است ترکیبی از این عوامل مورد استفاده قرار گیرد.

1. رویکرد مقایسه فروش

رویکرد مقایسه فروش (SCA) یکی از قابل تشخیص ترین اشکال ارزیابی املاک مسکونی است. این روشی است که بیشتر توسط ارزیابی کنندگان و نمایندگان املاک و مستغلات هنگام ارزیابی املاک استفاده می شود.

این رویکرد صرفاً مقایسه خانه های مشابه است که طی یک دوره زمانی معین به صورت محلی فروخته شده یا اجاره داده اند. بیشتر سرمایه گذاران می خواهند یک SCA را در یک بازه زمانی مهم ببینند تا روند بالقوه ای که به طور بالقوه در حال ظهور است را بدست آورند.

SCA برای اختصاص ارزش قیمت نسبی به ویژگی ها یا ویژگی ها متکی است. این مقادیر ممکن است بر اساس ویژگی های خاصی مانند تعداد اتاق خواب و حمام ، گاراژ و/یا جاده های رانندگی ، استخرها ، عرشه ها ، شومینه ها باشد - هر چیزی که باعث می شود یک خاصیت منحصر به فرد و قابل توجه باشد.

قیمت در هر فوت مربع یک متریک متداول و آسان است که همه سرمایه گذاران می توانند از آن استفاده کنند تا مشخص شود که در آن باید دارایی آنها باشد. به عبارت دیگر ، اگر یک شهرک 2،000 فوت مربعی با قیمت 1 دلار در هر فوت مربع اجاره کند ، سرمایه گذاران می توانند به طور منطقی انتظار درآمد را در آن بالگرد داشته باشند ، به شرط آنکه خانه های قابل مقایسه ای در این منطقه نیز پیش بروند.

نمونه رویکرد مقایسه فروش

به خاطر داشته باشید که SCA تا حدودی عمومی است - یعنی هر خانه منحصر به فرد است که همیشه قابل اندازه گیری نیست. خریداران و فروشندگان سلیقه و تفاوتهای منحصر به فردی دارند. منظور از SCA به عنوان یک عقیده اصلی یا معقول است و نه یک پیش بینی کننده کامل یا ابزار ارزیابی برای املاک و مستغلات. این همچنین روشی است که باید برای مقایسه با خانه های نسبتاً مشابه استفاده شود.

بنابراین اگر می خواهید از املاکی که به آن علاقه مند هستید ارزش قائل شوید ، که 2،000 فوت مربع با گاراژ ، استخر ، شش اتاق خواب و پنج حمام کامل با یک ملک دیگر که نیمی از تعداد اتاق خواب دارد ، کار نمی کند.، بدون استخر و فقط 1200 فوت مربع است.

همچنین برای سرمایه گذاران مهم است که هنگام درخواست تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای ، از یک ارزیابی کننده معتبر یا نماینده املاک و مستغلات استفاده کنند. این خطر خطر ارزیابی های کلاهبرداری را کاهش می دهد ، که در طول بحران املاک و مستغلات در سال 2007 گسترده شد.

2. مدل قیمت گذاری دارایی سرمایه

مدل قیمت گذاری دارایی سرمایه (CAPM) ابزاری جامع تر ارزیابی است. CAPM مفاهیم هزینه ریسک و فرصت را در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات معرفی می کند.

این مدل به بازده احتمالی سرمایه گذاری (ROI) ناشی از درآمد اجاره می پردازد و آن را با سایر سرمایه گذاری هایی که هیچ خطری ندارند ، مانند اوراق خزانه داری ایالات متحده یا اشکال جایگزین سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، مانند اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، مقایسه می کند (REITS)).

به طور خلاصه ، اگر بازده مورد انتظار یک سرمایه گذاری بدون ریسک یا تضمین شده از درآمد بالقوه از درآمد اجاره ای فراتر رود ، به سادگی منطقی نیست که خطر املاک اجاره را در نظر بگیرید. با توجه به ریسک ، CAPM خطرات ذاتی را برای اجاره املاک و مستغلات در نظر می گیرد.

عوامل خطر

به عنوان مثال ، تمام املاک اجاره یکسان نیستند. مکان و سن خاصیت ملاحظات کلیدی است. اجاره ملک قدیمی به این معنی است که صاحبخانه ها احتمالاً هزینه های نگهداری بالاتری را متحمل می شوند.

ملک اجاره در یک منطقه با جرم و جنایت بالا به احتمال زیاد به اقدامات احتیاطی بیشتری نسبت به اجاره در یک جامعه دروازه بان نیاز دارد.

این مدل قبل از در نظر گرفتن سرمایه گذاری یا هنگام ایجاد ساختار قیمت گذاری اجاره ، فاکتورسازی در این خطرات را نشان می دهد. CAPM به شما کمک می کند تا تعیین کنید که چه بازدهی را برای قرار دادن پول خود در معرض خطر قرار می دهید.

3. رویکرد درآمد

رویکرد درآمد بر آنچه درآمد بالقوه برای املاک اجاره نسبت به سرمایه گذاری اولیه بازده دارد ، تمرکز دارد. رویکرد درآمد اغلب برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری استفاده می شود.

رویکرد درآمد اغلب با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری استفاده می شود زیرا درآمد بالقوه اجاره را در یک ملک نسبت به هزینه اولیه پول نقد برای خرید املاک و مستغلات بررسی می کند.

رویکرد درآمد به تعیین نرخ سرمایه سالانه برای یک سرمایه گذاری متکی است. این نرخ درآمد سالانه پیش بینی شده از چند برابر اجاره ناخالص تقسیم بر ارزش فعلی ملک است. بنابراین اگر یک ساختمان اداری برای خرید 120،000 دلار هزینه داشته باشد و درآمد ماهانه مورد انتظار از اجاره 1200 دلار باشد ، نرخ سرمایه سالانه مورد انتظار است: 14400 (1200 x 12 ماه) ÷ 120،000 دلار = 0. 12 یا 12 ٪

این یک مدل بسیار ساده با فرضیات اندک است. بیش از حد احتمالی ، هزینه های بهره در وام مسکن وجود دارد. همچنین ، درآمد اجاره ای آینده ممکن است پنج سال از امروز نسبت به امروز کم و بیش ارزشمند باشد.

بسیاری از سرمایه گذاران با ارزش خالص فعلی پول آشنا هستند. این مفهوم که برای املاک و مستغلات اعمال می شود ، به عنوان یک جریان نقدی با تخفیف شناخته می شود. دلارهای دریافت شده در آینده مشمول خطر تورمی و همچنین تورم هستند و به صورت تخفیف ارائه می شوند تا این امر را به عهده بگیرند.

4- رویکرد چند برابر اجاره ناخالص

رویکرد ناخالص اجاره (GRM) بر اساس میزان اجاره ای که یک سرمایه گذار می تواند هر سال جمع کند ، یک ملک اجاره را ارزیابی می کند. این یک روش سریع و آسان برای اندازه گیری اینکه آیا یک ملک ارزش سرمایه گذاری دارد. این البته قبل از در نظر گرفتن هرگونه مالیات ، بیمه ، آب و برق و سایر هزینه های مرتبط با این ملک است ، بنابراین باید با یک دانه نمک مصرف شود.

در حالی که ممکن است شبیه به رویکرد درآمد باشد ، رویکرد ضرب ناخالص اجاره از درآمد خالص عملیاتی به عنوان نرخ کلاه خود استفاده نمی کند ، اما به جای آن اجاره ناخالص است.

نرخ کلاه Gross Rent Multiplier بیشتر از یک است ، در حالی که نرخ کلاه برای رویکرد درآمد یک درصد درصد است. برای به دست آوردن مقایسه سیب به سیب ، باید به GRMS و درآمد اجاره ای دیگر ، املاک مشابه با مورد علاقه خود نگاه کنید.

نمونه ای از رویکرد ضرب ناخالص

بیایید بگوییم یک ملک تجاری که در محله ای که به دنبال آن 500000 دلار هستید ، با درآمد سالانه 90،000 دلار فروخته می شود. برای محاسبه GRM آن ، ما قیمت فروش (یا ارزش ملک) را با درآمد سالانه اجاره تقسیم می کنیم: 500،000 دلار 90،000 $ = 5. 56.

شما می توانید این رقم را با نمونه مورد نظر خود مقایسه کنید ، تا زمانی که درآمد اجاره سالانه آن را می دانید. می توانید با ضرب GRM با درآمد سالانه آن ، ارزش بازار آن را پیدا کنید. اگر بالاتر از آن باشد که اخیراً فروخته شده است - یعنی. با 500000 دلار - ممکن است ارزش آن را نداشته باشد ، بنابراین حرکت خود را در نظر بگیرید.

5. رویکرد هزینه

رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات بیان می کند که املاک فقط ارزش آنچه را که می تواند برای آن استفاده شود ، ارزش دارد. با ترکیب ارزش زمین و ارزش مستهلک شده از هرگونه پیشرفت تخمین زده می شود.

ارزیابی کنندگان این مدرسه اغلب از بالاترین و بهترین استفاده برای خلاصه کردن رویکرد هزینه به املاک و مستغلات حمایت می کنند. این ماده اغلب به عنوان پایه ای برای ارزش گذاری زمین خالی استفاده می شود.

به عنوان مثال ، اگر شما یک توسعه دهنده آپارتمانی هستید که به دنبال خرید سه هکتار زمین در یک منطقه بی ثمر برای تبدیل به آپارتمان ها هستید ، ارزش آن زمین بر اساس بهترین استفاده از آن سرزمین خواهد بود. اگر این زمین توسط مزارع نفتی احاطه شده باشد و نزدیکترین شخص 20 مایل دورتر زندگی کند ، بهترین استفاده و بنابراین بالاترین ارزش آن ملک تبدیل به آپارتمان ها نیست ، اما احتمالاً برای یافتن نفت بیشتر حقوق حفاری را گسترش می دهد.

یکی دیگر از استدلال های استفاده بهترین استفاده مربوط به منطقه بندی خاصیت است. اگر خاصیت آینده نگر برای اهداف مسکونی پهنه بندی نشود ، ارزش آن کاهش می یابد ، زیرا توسعه دهنده هزینه های قابل توجهی را برای دریافت مجدد متحمل می کند. این روش در هنگام استفاده در ساختارهای جدیدتر قابل اطمینان ترین و برای خواص قدیمی تر قابل اطمینان است. این اغلب تنها رویکرد قابل اعتماد هنگام نگاه به خصوصیات استفاده ویژه است.

خط پایین

هیچ راهی برای تعیین ارزش یک ملک اجاره وجود ندارد. بیشتر سرمایه گذاران جدی قبل از تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری در مورد املاک اجاره ، به مؤلفه های همه این روش های ارزیابی نگاه می کنند. یادگیری این مفاهیم ارزیابی مقدماتی باید گامی در جهت درست برای ورود به بازی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باشد.

سپس ، هنگامی که یک ملک را پیدا کردید که بتواند درآمد مطلوبی را برای شما به همراه داشته باشد ، با استفاده از ماشین حساب وام مسکن ، نرخ بهره مطلوب را برای ملک جدید خود پیدا کنید. استفاده از این ابزار همچنین به شما در هنگام ارزیابی یک ملک اجاره ای آینده نگر ، ارقام بتونی بیشتری را به شما می دهد.