مقالات

با ظهور استرالیا از اعتماد به نفس مشاغل همه گیر در پی قفل شدن در حال رشد است ، در حالی که در همان زمان مسائل مربوط به قیمت مناسب شروع به کند شدن رشد قیمت املاک مسکونی ، به ویژه در سیدنی و ملبورن می کند.

به نشانه بازگشت اعتماد به نفس بخش املاک تجاری ، طول اجاره ملک تجاری در کل بخش های خرده فروشی ، اداری و صنعتی در سال گذشته از 1. 99 سال به 2. 09 سال افزایش یافته است. تعداد استرالیایی هایی که از دفتر کار می کنند ، به سطح قبل از انسداد بازگردانده شده است و دارایی های صنعتی و لجستیک در حال کاهش سوابق سرمایه گذاری است.

اما وقتی نوبت به جستجوی ملک تجاری مناسب می رسد ، می توان دانستن از کجا شروع کرد.

برای سرمایه گذاران مهم است که بفهمند چه چیزی کار می کند و چه چیزی هنگام سرمایه گذاری در املاک تجاری انجام نمی شود.

شش اشتباه رایج برای جلوگیری از:

تعقیب فقط بازده

با گذشت سالها ، من دیده ام که سرمایه گذاران تجاری جدید یا تازه کار به سمت املاک تجاری کشیده شده اند زیرا آنها به بازده های شگفت انگیز جذب می شوند. تعقیب تنها بالاترین بازده می تواند منجر به ریسک اضافه شود ، و سرمایه گذاران را به سمت نادیده گرفتن سایر اصول سرمایه گذاری مانند امنیت اجاره نامه ، رشد یا ارزش افزوده می کنند. به عنوان مثال ، اگر تعقیب بازده خالص 9 درصدی با یک مستاجر در محل که در هر متر مربع اجاره زیادی می پردازد ، اگر این مستاجر ترک کند چه اتفاقی می افتد؟

مستاجر جدید اجاره کمتری می پردازد و نه تنها برخی از بازده های خود را از دست داده اید ، بلکه ارزش سرمایه خود را نیز از دست داده اید. گاهی اوقات بهترین سرمایه گذاری های تجاری ممکن است عملکرد عادی تری داشته باشد (5-6 درصد) اما رشد و امنیت بیشتری را نسبت به عملکرد 9 درصد طراحی به شما می دهد.

فقط به محلی نگاه می کنم

برخی از سرمایه گذاران این ایده را دوست دارند که بتوانند به طور مرتب از املاک تجاری خود عبور کنند.

یک موضوع تکراری که اکنون دیده می شود ، سطح سهام فوق العاده ای است. سرمایه گذاران فقط علاقه مند به سرمایه گذاری در منطقه محلی خود هستند ممکن است مدت طولانی صبر کنند تا یک سطح ملک تجاری را در محدوده قیمت خاص خود ببینند.

این امر به ویژه هنگامی که در کلاس های دارایی شکسته شود صادق است. به عنوان مثال ، تصور کنید که می خواهید یک مرکز پزشکی را در شعاع 15 کیلومتری جایی که با قیمت کمتر از 5 میلیون دلار زندگی می کنید خریداری کنید. این ممکن است یک بار در یک فرصت 15 ساله باشد. بنابراین چگونه می توانید از این مسئله عبور کنید؟به سادگی خالص را گسترده تر کنید و در مکان هایی فراتر از حیاط خلوت خود قرار بگیرید. سپس می توانید معاملات بیشتری را مرور کنید ، در بازارها با بازده بیشتر و پتانسیل رشد سرمایه گذاری کنید و سریعتر به جای اینکه به موقع در بازار از دست ندهید ، سریعتر خریداری کنید.

دادن چیزها بدون در عوض چیزی

هر زمان که در مورد یک ملک مذاکره می کنیم و از نظر قیمت یا شرایط قوی تر چیزی را از بین می بریم ، انتظار داریم نوعی سازش از فروشنده را مشاهده کنیم. آن را به عنوان دادن و تجارت تجارت در نظر بگیرید. به عنوان مثال ، ما هرگز دوست نداریم علیه خودمان پیشنهاد دهیم. بسیاری از فروشندگان ممکن است پیشنهاد ما را رد کنند زیرا خیلی کم است. آنها از شما می خواهند پیشنهاد خود را مطرح کنید. این یک اشتباه بزرگ است ، زیرا قیمت خود را افزایش می دهید اما فروشنده حتی ممکن است به قیمت فروش آنها متعهد نباشد. در این حالت ، من همیشه به نماینده یا فروشنده می گویم - با یک پیشخوان برگردید یا ما خارج هستیم. این می تواند باعث صرفه جویی در وقت و هزینه زیادی شود.

مذاکره با نگرش اشتباه

اگر هر دو طرف در مورد موقعیت نهایی توافق نکنند ، هرگز معامله صورت نمی گیرد. بنابراین ما دوست داریم پیشنهادهای معقولی ارائه دهیم که برای ما کار می کند ، و سپس اطمینان حاصل کنیم که فروشندگان برای این معامله برای کار برای آنها چه چیزی نیاز دارند.

بدون حواس پرتی عاطفی ، هیچ کس از این روند توهین یا ناامید نمی شود. اگر بتوانید مانند این کار کنید ، معاملات بیشتر به نفع شما خواهد بود. کسی که سعی می کند فروشندگان را با یک پیشنهاد بسیار کم بال پایین به تسلیم کند ، یک مذاکره کننده ضعیف است. تلاش برای شکست دادن طرف مقابل ، نگرشی نیست که باید با آن روبرو شوید. مذاکرات جنگ نیستند ؛آنها مسیرهای توافق متقابل هستند. با فروشندگان کار کنید و آنها با شما همکاری خواهند کرد.

غفلت از اصول

یکی از اشتباهات متداول که ما می بینیم سرمایه گذاران انجام می دهیم ، تمرکز فقط روی فرصت های ارزش افزوده به جای کل معامله است.

به عنوان مثال ، ما یک بار با یک سرمایه گذار سر و کار داشتیم که وقت خود را در یک سمینار املاک می گذراند و آن سمینار همه چیز در مورد استراتژی های ارزش افزوده بود. بنابراین به طور طبیعی ، آن سرمایه گذار یک فرصت بزرگ ارزش افزوده را می خواست. ما آنها را به توافق رساندیم که 20 درصدی فوری را ارائه می داد اما مهمتر از آن این سرمایه گذاری دارای 7 درصد خالص در بازار رشد بالا بود. آنها این معامله را رد کردند زیرا در ذهنشان می خواستند 30 درصد بالابر باشند.

این هرگز در آن بازار امکان پذیر نبود. آنها با توجه به تعداد 30 درصد آنها ، این معامله را رد کردند و از آن زمان خریداری نکرده اند و یکی از بزرگترین بازارهای رشد تجاری را که تاکنون دیده ایم ، از دست نداده اند. همیشه به عنوان یک بسته کامل به معامله نگاه کنید.

با استفاده از انگشت خود از پالس آسانتر و عاقل تر است که به افرادی که چیزهای خود را می شناسند ، برون سپاری کنید ، با این حال ، بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال صرفه جویی در هزینه در مدیریت اجاره هستند. این می تواند یک استراتژی خوب باشد اگر شما یک سرمایه گذار تجاری با تجربه و دارای یک ذهنیت تجاری خوب و زمان روی دستان خود باشید. با این حال ، اگر اولویت های دیگری دارید ، شاید بهتر است مدیریت را به یک متخصص محلی واگذار کنید.

حتماً در مورد این متخصصان بررسی کنید. رها کردن آنها به دستگاه های خود اشتباهی است که من در گذشته فقط برای دیدن برخی از حوادث به اشتباه به خودم و نه مستاجر انجام داده ام.

و در آخر ، همیشه مطمئن باشید که می دانید خودتان و پول خود را به چه چیزی می گیرید.

برای به دست آوردن بهترین معامله ، باید کارهای خانه خود را به طور کامل انجام دهید. و اگر می توانید از موارد فوق دوری کنید ، هنگام خرید یک دارایی تجاری با کیفیت ، یک قدم جلوتر از بقیه هستید.< SPAN> انگشت خود را از نبض دور کنید ، آسانتر و عاقل تر است که به افرادی که چیزهای خود را می شناسند ، برون سپاری کنید ، با این حال ، بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال صرفه جویی در هزینه در مدیریت اجاره هستند. این می تواند یک استراتژی خوب باشد اگر شما یک سرمایه گذار تجاری با تجربه و دارای یک ذهنیت تجاری خوب و زمان روی دستان خود باشید. با این حال ، اگر اولویت های دیگری دارید ، شاید بهتر است مدیریت را به یک متخصص محلی واگذار کنید.